PLUS-VALUES IMMOBILIERES

La loi de finances pour 2004 a modifié le régime des plus-values immobilières.

PLUS-VALUES IMMOBILIERES

Le notaire est chargé de procéder pour le compte du vendeur au calcul et au versement de l'impôt sur la plus-value auprès de l'administration fiscale. Cet impôt est donc prélevé "à la source", sur le prix de vente.

Ce régime se caractérise par:

a) l'imposition de la plus-value constatée au taux de 16% auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 11 %, soit une taxation globale de 27 %.

b) l'exonération des plus-values réalisées lors de toute cession dont le montant n'excède pas 15.000 €.

c) l'exonération des plus-values réalisées lors de la cession d'un immeuble qui constitue la résidence principale du vendeur au jour de la vente.

Les personnes concernées par ce nouveau régime sont:

- Les personnes physiques qui réalisent des plus-values immobilières dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé.

- Les sociétés ou groupements soumis au régime fiscal des sociétés de personnes et visés aux articles 8 à 8ter du Code Général des Impôts (sociétés civiles n'ayant pas opté pour l'Impôt sur les Sociétés notamment).

Les opérations et les biens concernés sont:

Toutes cessions à titre onéreux (ventes, apports, échanges, partages, expropriations, etc) de biens et droits immobiliers, bâtis ou non.

Sont toutefois exonérées les opérations suivantes:
- expropriation consécutive à une déclaration d'utilité publique à condition que l'indemnité soit intégralement remployée dans les 12 mois de sa perception à l'acquisition, la construction, la reconstructoin ou l'agrandissement d'un ou plusieurs immeubles;
- échange dans le cadre de remembrement fonciers urbains ou ruraux, et échange amiable de biens ruraux assimilés à un remembrement.

Exonération tenant à la durée de détention:

Par le jeu d'un abattement de 10% par année de détention au-delà de la cinquième, la plus-value est exonérée au bout de 15 ans.

Calcul de la plus-value:

La plus ou moins value est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition par le vendeur.

Le prix de cession est celui stipulé dans l'acte, diminué, sur justificatifs, du montant de la TVA acquittée et des frais de vente (commissions, indemnités d'éviction, frais de mainlevées hypothécaires, coûts des recherches amiante/plomb/termites, etc) supportés par le vendeur.

Le prix d'acquisition est défini comme celui effectivement payé le vendeur.
Si le bien vendu a été acquis à titre gratuit (succession, donation), le prix d'acquisition est la valeur vénale stipulée dans l'acte de donation ou la déclaration de succession).
Le prix d'acquisition est majoré:
- des charges imposées par le contrat lors de l'acquisition immobilière, ajoutées au prix de cession pour le calcul des droits de mutation;
- des frais d'acquisition à titre onéreux ; faute de justificatifs, il pourra être retenu un forfait égal à 7,5% du prix d'acquisition;
- en cas d'acquisition à titre gratuit (succession, donation), les frais de notaire (honoraires, droits de mutation à titre gratuit, etc).

Concernant les travaux, la loi prévoit que le prix d'acquisition est majoré, sur justificatifs, des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration supportées par le vendeur depuis l'acquisition de l'immeuble à condition que ces dépenses:
a) correspondent à des travaux réalisés par une entreprise;
b) n'aient pas le caractère de dépenses locatives ou de dépenses en vue de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état (ainsi ne sont pas déductibles le ravalement de façades, la réfection de toiture, le remplacement de fenêtres, chaudières, baignoires, etc); il doit s'agir de véritables travaux de construction ou d'amélioration apportant un équipement ou un élément de confort nouveau.
c) n'aient pas déjà été déduites du revenu imposable.
Pour les biens bâtis vendus plus de cinq ans après leur acquisition, la majoration est fixée forfaitairement à 15% du prix d'acquisition si aucun justificatif ne peut être produit.

Une fois la plus-value calculée (par différence entre les prix de vente et d'acquisition corrigés ainsi qu'il est expliqué ci-dessus), celle-ci est diminuée d'un abattement de 10% par année de détention au-delà de la cinquième. Ce mécanisme permet donc d'être exonéré de toute imposition à l'expiration d'un délai de 15 ans.
Enfin, un abattement fixe de 1.000 € est opéré lors de chaque cession effectuée par le contribuable.

Les moins-values constatées ne sont jamais prises en compte.

La plus-value ainsi définie est imposée au taux forfaitaire de 16%, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement social) aux taux cumulés de 11%. L'imposition définitive ressort donc à 27%.

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